Kiracı Tahliyesi Hangi Hallerde Mümkün?
Konut ve işyeri kiralarında tahliye sebeplerini; ihtiyaç, iki haklı ihtar, tahliye taahhüdü, on yıllık uzama ve ödenmeyen kira hallerini anlatan rehber.
Kiracının tahliyesi, ancak 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nda sınırlı olarak sayılan sebeplerle mümkündür. Sözleşme süresinin dolması, konut ve çatılı işyeri kiralarında kural olarak tek başına tahliye sebebi değildir; sözleşme aynı koşullarla uzar. İşte uygulamada en sık başvurulan tahliye yolları:
1. Kiraya Verenin veya Yakınlarının Konut İhtiyacı
Kiraya veren; kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya kanunen bakmakla yükümlü olduğu kişilerin gerçek ve samimi konut (veya işyeri) ihtiyacı varsa, sözleşme süresinin sonunda, süre bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtiyacın zorunlu ve süreklilik taşıyan nitelikte olduğu ispatlanmalıdır. İhtiyaç nedeniyle tahliye edilen taşınmaz, haklı sebep olmaksızın üç yıl geçmedikçe eski kiracıdan başkasına kiralanamaz; aksi halde eski kiracı tazminat isteyebilir.
2. Yeni Malikin İhtiyacı
Kiralananı sonradan satın alan yeni malik; kendisi veya yakınlarının ihtiyacı varsa, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde durumu kiracıya yazılı bildirmek koşuluyla, altı ay sonra tahliye davası açabilir. Dilerse sözleşme süresinin bitiminde de bu hakkı kullanabilir.
3. Yazılı Tahliye Taahhüdü
Kiracı, kiralananın tesliminden sonra belirli bir tarihte tahliye edeceğini yazılı olarak taahhüt etmişse, kiraya veren bu tarihten itibaren bir ay içinde icra takibi veya dava yoluyla tahliye isteyebilir. Uygulamada en hızlı sonuç veren yollardan biridir; ancak taahhüdün veriliş zamanı ve koşulları sıkça uyuşmazlık konusu olur.
4. İki Haklı İhtar
Kiracı, bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kendisine yazılı olarak iki haklı ihtarda bulunulmasına neden olmuşsa, kiraya veren kira yılının bitiminden itibaren bir ay içinde tahliye davası açabilir. İhtarların farklı aylara ait kira borçları için ve yazılı yapılmış olması gerekir.
5. Ödenmeyen Kira: Tahliye Talepli İcra Takibi
Kira bedeli ödenmediğinde, kiraya veren tahliye istemli icra takibi başlatabilir. Kiracıya gönderilen ödeme emrinde otuz günlük ödeme süresi tanınır; bu sürede borç ödenmez ve itiraz da edilmezse icra mahkemesinden kiracının tahliyesi istenebilir.
6. On Yıllık Uzama Süresi
Belirli süreli sözleşmelerde on yıllık uzama süresi dolduktan sonra kiraya veren, her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, sebep göstermeksizin sözleşmeyi sona erdirebilir.
Usul: Arabuluculuk Şartı ve Süreler
Kira uyuşmazlıklarının önemli bölümünde dava öncesi arabuluculuk zorunludur. Tahliye davalarında süreler (bir aylık dava süreleri, ihtar zamanlaması, bildirim şekilleri) hak düşürücü niteliktedir; küçük bir usul hatası davanın reddine yol açabilir. Bu nedenle gerek kiracı gerek kiraya veren tarafında, sürece başlamadan önce hukuki danışma alınması önerilir.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kirayı artırmak için kiracıyı çıkarabilir mi?
Hayır. Kira bedelini beğenmemek tek başına tahliye sebebi değildir. Kiraya veren ancak kanunda sayılan sebeplere dayanarak tahliye isteyebilir; kira bedelinin güncellenmesi için ise kira tespit davası açılabilir.
Tahliye taahhüdü ne zaman geçerlidir?
Tahliye taahhüdünün geçerli olması için yazılı olması ve kiralananın tesliminden sonra verilmiş olması gerekir. Kira sözleşmesiyle aynı anda imzalatılan taahhütlerin geçerliliği yargı kararlarıyla tartışmalıdır; her belge kendi koşullarında değerlendirilmelidir.
Kiracı kirayı ödemezse süreç nasıl işler?
Kiraya veren, tahliye talepli icra takibi başlatabilir. Kiracı otuz gün içinde borcu ödemezse icra mahkemesinden tahliye istenebilir. Ayrıca bir kira yılı içinde iki haklı ihtara neden olan kiracıya karşı dönem sonunda tahliye davası açılabilir.
Bu konudaki hizmetlerimiz hakkında bilgi için Gayrimenkul ve Kira Hukuku sayfasını inceleyebilirsiniz.